“Sector inmobiliario se beneficiará en el corto plazo”

El movimiento económico que generará el retiro de dinero de las AFP de acuerdo a la luz verde que dio el Gobierno, sí le dará dinamismo al sector. Rodolfo Braganini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), reflexiona sobre este particular escenario que permitirá que más peruanos accedan a la vivienda propia.

¿Cuánto ayudará a dinamizar al sector inmobiliario la posibilidad de retiro del 25% de los fondos de las AFP?

Es muy importante en el corto plazo, porque ingresará dinero al mercado inmobiliario. Se debe tomar en cuenta que la norma del retiro del 25% de las AFP está destinada a tres productos. Primero, al pago de hipotecas ya contraídas. Segundo, a la compra de una primera y nueva vivienda. Tercero, a la adquisición de lotes.

¿Para cuál de las tres alternativas aconseja que se use ese dinero?

La primera es la más dinámica. Hay que entender que al amortiguar una hipoteca ya contraída lo que se logra es acercar o cancelar la deuda o tener mucho más dinero para la canasta familiar, lo cual es positivo.

¿Qué pasa en el caso de la adquisición de la primera vivienda?

La compra de una vivienda nueva tendrá un impacto muy fuerte. Permitirá a las personas llegar a la cuota inicial para que adquieran un inmueble, lo que antes era muy difícil. Por ejemplo, si uno tiene algo de dinero y su capacidad de endeudamiento no le permite acceder a un crédito hipotecario: al contar con una cuota inicial tendrá, al fin, acceso a vivienda.

¿Cuáles son las ventajas de usar ese dinero en la adquisición de un terreno?

En este caso, la persona tiene acceso a la cuota inicial y al crédito, porque su sueldo se lo permite. Su cuota se reduce porque puede colocar más dinero en la inicial. Sin embargo, no soluciona mucho el problema de la compra de un lote, porque le exige a la persona cancelar primero el predio y después invertir más dinero para su edificación. Su beneficio no es inmediato.

¿Cuán importante es este reglamento para resolver el problema de viviendas en el Perú?

La disposición es buena, pero no necesariamente muy buena, porque es una solución a corto plazo. El problema radica en que el Perú posee un promedio del 70% de mercado informal y 30%, formal. De estos últimos, solamente el 10% demanda una vivienda.

¿Quiénes son los principales beneficiarios?

El reglamento está dirigido a aquellos que aportan, pero no beneficia al 70% de personas que laboran de manera informal. Ellos son los que requieren más viviendas. La ventaja será para un grupo de peruanos. Esto no es malo, pero tampoco es una solución a largo plazo.

¿Qué se debió hacer, entonces?

Lo que propusimos es que las AFP trasladen ese 25% al Fondo MiVivienda, porque es un programa que posee dos productos e incluye a pensionistas e independientes. Las personas que cumplen ciertos requisitos de compromiso en el ahorro tienen acceso también a estas alternativas hipotecarias. Democratiza mucho más el crédito, ya que la entidad alimenta a todos los bancos e instituciones financieras.

¿Cuáles serían los beneficios concretos de su propuesta?

Lo que nosotros hemos propuesto es que las AFP en vez de dar el 25 % coloquen el dinero en e*l Fondo MiVivienda*, porque este programa tiene dos productos y democratiza los créditos, es decir, brinda créditos a quienes tienen AFP y aquellas que no. Las personas que cumplen ciertos requisitos de compromiso en el ahorro también tienen acceso a estas alternativas hipotecarias.

¿Cómo se evidencian estos beneficios?

Al colocar este dinero en el Fondo Mivivienda se brindaría una tasa mucho más barata que la que se obtiene en este momento con el fondo. Esto significa que se reducirían las mensualidades. Con este dinero se garantizaba a las AFP un crédito soberano para que ellos puedan bajarle el precio, es decir, las pretensiones de intereses que deben cobrar sobre este dinero. Esto era mucho más potente que el retiro del 25% porque ya no solo estoy viendo al formal, sino también el informal.

¿Cuántos afiliados se beneficiarán con la disposición del retiro del 25%?

Del 100% de afiliados, solo el 10% se beneficiará. Por ejemplo, yo he ahorrado un dinero hace varios años y en mi AFP poseo un monto acumulado de S/30.000. El 25% sería algo de S/7.000. Junto con mi esposa, quien trabaja, logramos juntar un promedio de S/15.000, que es el monto inicial que nos piden para nuestra casa. Muchos legisladores sostenían que el reglamento no ayudaba a adquirir un inmueble, pero no es así, porque quien coloca el dinero es la pareja, cuyos ingresos conforman el patrimonio familiar.

¿Cuán cierto es que los bancos están obstaculizando los procesos para los préstamos de los afiliados de las AFP?

Lo que observo es que hay un proceso de adaptación, no de obstaculización. Conversando con algunas AFP y entidades bancarias, sabemos que las personas ya han sacado varios miles de soles. Algunos han usado este 25% para amortiguar sus créditos ya otorgados. No es que el banco haya obstaculizado. Lo que pasa es que la toma de decisión para la compra de una vivienda no es un asunto tan sencillo.

¿Cuáles son los primeros resultados de la aplicación de este reglamento?

Recién se empiezan a ver. La calificación de un crédito hipotecario toma tiempo. Primero se tienen que realizar unos trámites con la AFP, entregar dinero al banco y realizar el contrato de compra y venta con la empresa. Luego se debe ir a la entidad bancaria para la calificación respectiva. Ahí le pedirán una serie de documentos.

¿Cuánto contribuirá a potenciar el sector la Ley 30494, que modifica a la Ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones?

Considero que sí beneficiará, porque por primera vez se hace una ley concertada con todos los actores del mercado. Participó el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento; el Colegio de Arquitectos del Perú; el Colegio de Ingenieros del Perú; la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), entre otras instituciones. La norma contribuirá a agilizar los procesos y generar precedentes. Opino que debe modificarse de manera constante, porque siempre hay variaciones.

El 84 % de los limeños prefiere adquirir un departamento antes que una casa, según un estudio de Arellano Marketing. ¿Qué tipo de departamentos prefieren?

En el mercado hay departamentos de 40 metros cuadrados, para una persona, lo que ha empezado a generar gran demanda, porque antes no había este tipo de ofertas. Ahora hay inmuebles para una pareja joven, una pareja mayor que ya no quiere tener más integrantes, solteros, divorciados, viudos, entre otros. Al igual que en otras metrópolis, en Lima están apareciendo ofertas de 40, 50, 60, 67, 75 y 120 metros cuadrados.

Además de los departamentos del norte del Perú, ¿qué otras ciudades tienen potencial para el desarrollo de viviendas?

En la costa podemos mencionar a Ica, donde se encuentran Chincha y Pisco. También tenemos a Cusco, Tacna y Arequipa. Esta última es la segunda ciudad más importante del Perú para el sector Inmobiliario. Puerto Maldonado es otro punto importante.